《廣州房地產(chǎn)市場藍皮書2012》發(fā)出預警：甲級寫字樓租賃成交或放緩，商服物業(yè)投資需謹慎羊城晚報記者 趙燕華 實習生 劉聞妍在住宅限購之后， 商服物業(yè)市場迎來了新的機會，成交活躍，價格攀升。日前廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布了《廣州房地產(chǎn)市場藍皮書2012》（以下簡稱《藍皮書》），在分析2011 年廣州市房地產(chǎn)市場時，對于越來越多“棄宅從商”轉(zhuǎn)向商服物業(yè)的投資客發(fā)出了風險提示。《藍皮書》指出，商服物業(yè)市場的發(fā)展，仍然受到全球經(jīng)濟大環(huán)境、國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和地方經(jīng)濟表現(xiàn)等因素的影響，大量進入商服物業(yè)市場開發(fā)的新軍能否把握好機遇， 廣州商服物業(yè)市場能否獲得更大的發(fā)展，尚待觀察。
天河商圈寫字樓租金去年十分堅挺圖/CFP預警一：慎買重新包裝的二手商鋪《藍皮書》指出，2011 年商業(yè)市場最矚目的莫過于大批二手商業(yè)物業(yè)重新包裝“再次”推向市場，普遍是將大產(chǎn)權(quán)鋪分割成小產(chǎn)權(quán)鋪的形式出售，面積小、總價低是最大特點。這類低門檻的投資吸引了大量從住宅市場、股市退出的中小投資者。由于大批投資客涌入，交易量大幅增長。但這些商業(yè)項目很多都沒有統(tǒng)一的運營管理，投資商整體購買后分割銷售，旨在快速回籠資金。對此， 滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰在發(fā)布會上談了看法。“實際上，從2009 年開始， 商用物業(yè)已經(jīng)成為投資客戶轉(zhuǎn)移資金的領(lǐng)域之一，經(jīng)過了幾輪炒作，很多鋪面的價格已經(jīng)提高到一個短期的高位。與此同時，投資風險也隨之上升?！敝芊灞硎?，去年很多大商場是分割成面積不一的小塊鋪位出售，投資客戶買了之后，無法參與商場的主導經(jīng)營，只能等管理方去策劃，但假如無法引入大型的品牌商家進駐，很多小鋪位也難以找到合適的商戶。如此一來，投資客就無法保證有長期的租金收入了， 且這類商場的分割， 還涉及到各個小鋪位的產(chǎn)權(quán)辦理，符合規(guī)劃的分割，方可拿到小鋪位的房產(chǎn)證。
預警二：新興商圈帶動租金下降世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2011 年廣州市優(yōu)質(zhì)商鋪租金基本呈穩(wěn)中微降的趨勢，其主要原因是珠江新城和白云新城等新興商圈年內(nèi)有大體量新項目入市。新興商圈項目主要以低租金吸引客戶，拉低了全市平均租金。因此至四季度末，全市整體租金水平均為每天每平方米46.5 元，同比下跌3.1%。相比之下， 同期傳統(tǒng)商圈的租金仍然維持堅挺并略有上升，2011 年末天河體育中心商圈租金同比上升6.7%，而北京路和陵園西商圈租金則錄得11.1%的年度漲幅。由此可見， 買鋪收租應始終考慮地段的重要因素，不可輕率入市。預警三：寫字樓空置率將有所上升2011年一手寫字樓成交量持續(xù)增長，天河區(qū)的珠江新城依然是成交量最大的區(qū)域，而外圍區(qū)域蘿崗區(qū)、番禺區(qū)和南沙區(qū)等皆有活躍的表現(xiàn)，主要原因是政策扶持、交通通達度的提高與較低的成交總價。成交價格方面，2011 年攀升較大，12 月均價達元/平方米，創(chuàng)近兩年新高。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011 年廣州市寫字樓租金升幅大約在5%左右， 但年預計會有新增項目持續(xù)入市（特別是珠江新城），所以租金受龐大的新增量壓力影響，難以大幅上升。空置率方面，2011 年廣州市寫字樓空置率有所攀升。即使吸納量在亞運后得到攀升，但廣州市有高達50 多萬平方米的甲級寫字樓新增面積供應，空置率全年達，比2010 年增加超過三成。《藍皮書》預計，鑒于2012 年新增供應檔次偏高， 市場吸納度還不足以應對眾多新增寫字樓，空置率依然會有上升的趨勢。預警四：優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)租金或下調(diào)據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2011 年廣州市優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃成交活躍，供需兩旺，且受通脹大環(huán)境影響，平均租金在全年內(nèi)持續(xù)攀升。本年度前三季度租金上漲迅速，其中第二和第三季度更分別錄得環(huán)比7.4%和的增幅，達近五年來的高位，至四季度由于需求增速下降而租金升幅有所放緩。截至2011 年第四季度，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均租金升至每月每平方米132 元，同比升幅高達22.5%，已超過金融危機前的平均租金水平。其中珠江新城四季度優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金達到每月每平方米164 元，同比升30.0%。另外，在2011 年度的新增供應中， 甲級寫字樓供應量高達。甲級與非甲級寫字樓的租金差距被逐漸拉大，這一現(xiàn)象反映了當前廣州寫字樓的需求面有品質(zhì)化、高端化的趨勢。不過， 隨著廣州甲級寫字樓與乙級寫字樓租金差距逐步擴大，乙級寫字樓的租金優(yōu)勢將愈加凸顯， 甲級寫字樓的租賃成交可能將出現(xiàn)放緩跡象。從中期來看， 當大量優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)的逐步投入使用， 對租金的壓力也將逐步體現(xiàn)， 優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)租金將可能會出現(xiàn)下調(diào)。商業(yè)物業(yè)方面，大量的新增供應預料將令優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)租金持續(xù)向下調(diào)整，但由于當前的國際服飾品牌以及國內(nèi)大型餐飲租戶的積極擴張，相信整體的空置率水平不會出現(xiàn)大幅增長。
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